Financiamiento de inversiones inmobiliarias:
Actualmente las inversiones inmobiliarias se financian por lo general solicitando un crédito hipotecario que puede cubrir hasta un 80% del valor de la vivienda (en los casos de primera propiedad se puede solicitar hasta un 90% de financiamiento). La diferencia que no cubre el crédito hipotecario (Pie) la debe pagar la persona que compra. Para pagar el pie del 10% o 20 % restante existen principalmente 5 alternativas:
1.- Al contado: se utiliza en el caso que la persona que está comprando tenga ahorros suficientes para pagar el pie. Generalmente esta figura se utiliza cuando hablamos de entrega inmediata (ver articulo “Etapas de venta de un proyecto inmobiliario”).
2.- Pago en cuotas: las inmobiliarias ofrecen facilidades para pagar el pie como por ejemplo la opción de pagarlo con tarjeta de crédito. Pagar en cuotas sin interés va a depender de las condiciones del banco y de la etapa de construcción del proyecto dado que existen inmobiliarias que permiten pagar el pie en tantas cuotas como meses queden para terminar el proyecto por lo que mientras más temprana la etapa de venta se puede optar a pagar en mayor cantidad de cuotas (ver articulo “Etapas de venta de un proyecto inmobiliario”).
3.- Bono pie: existen inmobiliarias que para incentivar y acelerar la venta ofrecen un bono pie para disminuir el monto que tiene que financiar el comprador. Este bono en general puede ir desde un 5% a 15% disminuyendo considerablemente el monto que tiene que pagar el comprador (ver articulo «¿Que es el bono pie?«).
4.- Re-financiamiento: para las personas que ya cuentan con alguna propiedad pueden optar a re-financiarla con lo cual el nuevo banco vuelve a ofrecer un 80% de valor comercial actual el cual por lo general es mayor que el valor comercial al momento de la compra (plusvalía). Por otro lado, la deuda con el actual banco va disminuyendo a medida que se van pagando los dividendos por lo que en resumen se puede utilizar la plusvalía y la disminución de la deuda para optar a incorporar en el nuevo hipotecario un crédito de fines generales el cual va directo al bolsillo de la persona que está re-financiando una propiedad y dicho monto se puede utilizar para pagar el pie de una nueva inversión inmobiliaria.
5.- Mutuarias: la banca informa todas las deudas de las personas en un “informe CMF” el cual revisan al momento de evaluar a cada persona que solicita un crédito hipotecario por lo que aquellos inversionistas que ya cuentan con un crédito hipotecario de la banca van a bajar bastante las posibilidades de poder conseguir un nuevo crédito dado que por lo general se busca que el monto mensual de dividendos no supere el 30% del sueldo. Una alternativa es solicitar o traspasar créditos hipotecarios a las mutuarias las cuales no informan la deuda en el “informe CMF” liberando espacio para que los inversionistas puedan comprar más de una propiedad.